La relación del cooperativista con la sociedad cooperativa no se ciñe solamente a un vínculo societario, sino que comprende también un vínculo de carácter mutualista específico de este tipo de entidades.

La relación mutualista del socio con la cooperativa es el vínculo o sinalagma que se establece entre el socio y la cooperativa para la satisfacción de una necesidad propia del socio que le ha motivado a incorporarse a aquélla. En el caso particular de una cooperativa de viviendas, esta necesidad es la de adquisición de una vivienda, lo que que conlleva el nacimiento de un derecho y de una obligación recíproca:

La ejecución de estos derechos y obligaciones es la esencia de la actividad cooperativizada: la puesta en común de trabajos o medios para la obtención de un resultado determinado. Uno y otro son, a la vez, causa y efecto del otro, en una relación cuyo presupuesto es el principio de equivalencia, completamente ajeno a los parámetros de una relación societaria: el resultado cooperativo debe ser equivalente económicamente a la actividad cooperativizada desarrollada por el socio, consista esta última en un trabajo, o consista en una aportación de capital. En el desarrollo de esta actividad cooperativizada, la cooperativa, como persona jurídica distinta de sus socios y con su propio patrimonio, contratará en el mercado con terceros, y deberá hacer frente al cumplimiento de las obligaciones que asuma frente a dichos terceros, para lo que responderá con su patrimonio social. Pero, ¿qué ocurre si este patrimonio social es insuficiente para responder de las deudas sociales? Desde el punto de vista interno, y en el supuesto concreto de una cooperativa de viviendas que haya dado cumplimiento a su objeto social – la promoción de viviendas y su adjudicación a sus socios – esta situación implica que los socios habrán resultado adjudicatarios de una vivienda con un valor superior a los desembolsos realizados por la cooperativa para su producción, ya que parte del coste de producción y entrega de la vivienda ha sido impagado por la Cooperativa.

Dicho de otra manera, y poniendo un ejemplo numérico, si el coste de producción de una vivienda, computando todos los costes imputables en el proceso promotor hasta la adjudicación al cooperativista de la vivienda, ha sido de 250.000 euros, y la cooperativa ha desembolsado a los acreedores sociales 100.000 euros, porque las aportaciones de los socios no han llegado a igualar el mencionado coste de 250.000 euros, y no se ha exigido a los socios conforme al artículo 59.2 de la Ley la cantidad necesaria para hacer frente a todo el coste, se estará rompiendo el principio de equivalencia entre la actividad cooperativizada y el resultado cooperativo: la actividad cooperativizada, esto es el valor de las aportaciones del socio, será de 100.000 euros, y habrán quedado pendientes de pago a los acreedores sociales los restantes 150.000 euros, mientras que el resultado cooperativo, esto es, el coste de la vivienda entregada al socio, habrá sido de 250.000 euros. Esta diferencia entre la actividad cooperativizada y el resultado cooperativo, 150.000 euros en nuestro ejemplo, constituye un enriquecimiento injusto a favor del socio y en perjuicio del acreedor cuyo crédito haya quedado pendiente de pago.

El Tribunal Supremo ha elaborado desde antiguo una doctrina jurisprudencial sobre esta cuestión, confirmando que esta diferencia de valor entre la actividad cooperativizada y el resultado cooperativo del que se beneficia el socio debe considerarse un enriquecimiento injusto a favor de este último, por lo que, en defecto de patrimonio social suficiente para hacer frente a las responsabilidades de la cooperativa frente a terceros, los socios cooperativistas serán responsables de dichas deudas, con carácter subsidiario frente a la Cooperativa, y carácter mancomunado entre sí, y en proporción al valor de los inmuebles que les fueren adjudicados. Por lo tanto, con arreglo a esta doctrina, si la cooperativa no puede pagar las deudas relativas al coste de la vivienda, los acreedores, además de su acción contra la cooperativa, tendrán asimismo una acción contra el patrimonio de cada uno de los socios cooperativistas, en proporción al valor de las adjudicaciones de las que fueren beneficiarios.

En efecto, la Sentencia del Tribunal Supremo nº 892/2011, de 12 de diciembre de 2011, con cita de la STS 219/2008, de 30 enero, establece que “tratándose, como ocurre en el presente caso, de una obra de viviendas y locales siendo promotora la cooperativa, y cumpliéndose el objetivo social de la misma en la adjudicación y entrega de tales unidades de obra, a los cooperativistas, la jurisprudencia de esta Sala considera que éstos son co-promotores, y que adeudan, para evitar un enriquecimiento injusto a su favor, a la constructora, las cantidades no pagadas, por los trabajos y materiales que se invirtieron en la misma, es decir, en cada una de las unidades (viviendas o locales) de los que los mismos, como adjudicatarios, obtienen provecho, al llegar a ser propietarios y poseedores de ellos.”

Idéntico criterio adoptó la STS 772/2005, de 19 de octubre, con cita de la STS 472/1993, de 19 de mayo: “por todo ello, cuando (los cooperativistas) reciben los pisos sin haber pagado todo su costo, se produce un enriquecimiento sin causa o una falta de empobrecimiento no justificado, (lo que) es también evidente” […] “tal entrega de los pisos no legitima el impago de los materiales, con el que se han enriquecido los cooperativistas”. En el mismo sentido, la STS 477/1992, de 22 de mayo: “los propios cooperativistas se convierten en socios co-promotores de la construcción de dichas viviendas, y, como tales, vienen obligados a sufragar el costo real de la construcción de las mismas.” Doctrina que puede encontrarse también en las STS de 18 de junio de 1991 (Roj: STS 3359/1991).

Recordemos, en este sentido, los requisitos exigidos por la jurisprudencia para la prosperabilidad de la acción de enriquecimiento injusto son los siguientes:

1. Un enriquecimiento por parte del demandado, que puede producirse por aumento de patrimonio o por una no disminución del mismo,
2. El correlativo empobrecimiento del actor representado también por un daño positivo o un lucro frustrado,
3. Una relación de causalidad o conexión entre el empobrecimiento y el enriquecimiento,
4. La ausencia de causa o título legítimo que justifique el enriquecimiento, y
5. La inexistencia de precepto legal que excluya la aplicación del enriquecimiento sin causa.

Todos estos requisitos se pueden apreciar en la relación entre los socios cooperativistas de una cooperativa de viviendas y el acreedor que ve frustrado su crédito nacido de deudas asumidas por la cooperativa para la construcción de las viviendas:

1. Existe un enriquecimiento de los socios cooperativistas, por cuanto han sido adjudicatarios de una vivienda por un precio inferior al coste de su producción;
2. Existe un correlativo empobrecimiento del acreedor (por ejemplo, la constructora, el propietario original de los terrenos en los que se ha desarrollado la promoción, profesionales como el arquitecto y el aparejador, etc.), que no ha podido liquidar y cobrar la liquidación de todas las obras ejecutadas;
3. Existe una relación de causalidad entre el enriquecimiento y el empobrecimiento de unos y la otra, en la medida en que los socios cooperativistas se enriquecen porque dejan de pagar el coste de construcción que a su vez el acreedor no ha cobrado;
4. No existe causa o título que justifique dicho enriquecimiento, puesto que, conforme al principio de equivalencia entre prestaciones y resultados propio de las cooperativas, las aportaciones de los cooperativistas deberían haber sido equivalentes al coste de construcción de las viviendas adjudicadas;
5. No existe precepto legal que excluya la aplicación de esta figura legal, no siendo aplicable, en este sentido, la limitación de responsabilidad de los socios cooperativistas frente a terceros acreedores de la cooperativa establecida en el artículo 15.3 de la Ley 27/1999, de Cooperativas.

Todo ello hace que devenga resulta viable jurídicamente una acción del acreedor frente a los socios cooperativistas de una cooperativa de viviendas, en reclamación de la parte proporcional del coste de construcción de las viviendas adjudicadas a aquéllos pendiente de pago.

Dicha acción no tiene necesariamente que aguardar para su interposición al previo dictado de sentencia frente a la cooperativa y el intento infructuoso de exacción de su patrimonio en un procedimiento de ejecución, siempre que en el procedimiento que se inicie a consecuencia de la demanda que se interponga, el acreedor pueda acreditar la imposibilidad o negativa de la cooperativa para hacer frente a estas cantidades (por ejemplo, porque se encuentre en situación de insolvencia, porque haya adjudicado todos los inmuebles de la promoción a sus cooperativistas, porque se haya disuelto y liquidado, etc.) , de modo que es factible acumular estas acciones en una sola demanda, solicitando la condena frente a la cooperativa, con carácter principal, así como frente a los socios con carácter subsidiario, y ejecutar la condena frente a éstos en caso de que la ejecución contra la cooperativa fuere infructuosa, como previsiblemente ocurrirá.

Desde LegalTax podemos ofrecerle nuestros servicios para evaluar los riesgos que asume dada la situación de la cooperativa y asesorarle en la defensa de su patrimonio.

ASESORAMIENTO SOBRE LA SUBROGACIÓN O EL AFIANZAMIENTO INDIVIDUAL Y SOLIDARIO EN EL PRÉSTAMO PROMOTOR:

LegalTax está detectando una práctica cada vez más extendida entre las cooperativas de viviendas consistente en que determinadas gestoras   (verdaderas promotoras encubiertas) requieren a los socios para que afiancen personalmente (con carácter solidario frente a la cooperativa y mancomunado entre los socios) el préstamo promotor a otorgar a la cooperativa por una entidad bancaria, o bien se subroguen en el préstamo existente. Con esta maniobra se aseguran la continuidad de la promoción, de la que puede depender el cobro de sus honorarios de gestión.

Si bien, en ocasiones, una práctica como ésta puede resultar favorable a los intereses de la cooperativa y los socios cooperativistas, lo cierto es que, en la práctica, el afianzamiento o subrogación de los socios sólo suele plantearse como una medida prácticamente desesperada ante problemas financieros de la cooperativa, y más como una “huida hacia delante” que como una solución real ante dichos problemas.

El afianzamiento o subrogación de los socios en la financiación bancaria de la cooperativa tiene como consecuencia fundamental hacer partícipes a éstos del riesgo de la promoción incluso antes de haber recibido las viviendas, derribando, por lo tanto, la última barrera que protegía a los socios cooperativistas frente a las reclamaciones de terceros en caso de insolvencia de la cooperativa antes de la entrega de las viviendas.

El afianzamiento o subrogación de los socios de la cooperativa en los préstamos de la sociedad cooperativa es una medida personalísima que depende de la decisión del socio, quien no puede ser obligado a tomarla ni otorgar ninguna escritura de afianzamiento o subrogación aunque el acuerdo haya sido aprobado en Asamblea General, por lo que resulta altamente recomendable recibir asesoramiento sobre esta materia antes de tomar una decisión.

Legaltax puede asesorarle sobre si resulta conveniente prestar el consentimiento a este afianzamiento o subrogación, para que Vd. tome una decisión informada sobre este asunto que proteja su patrimonio.