Reducción en IRPF por el alquiler de viviendas a estudiantes.
De acuerdo con el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, y con vigencia a partir del 1 de enero de 2024, la base imponible de los rendimientos netos procedentes del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda se reducirá:
a) En un 90 por ciento cuando se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5 por ciento en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
b) En un 70 por ciento cuando no cumpliéndose los requisitos señalados en la letra a) anterior, se produzca alguna de las circunstancias siguientes:
1.º Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en esta letra.
2.º Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos.
c) En un 60 por ciento cuando, no cumpliéndose los requisitos de las letras anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
d) En un 50 por ciento, en cualquier otro caso.
La Agencia Tributaria, sin embargo, ha venido poniendo en duda la aplicabilidad de la deducción genérica del 60 por ciento aplicable hasta el 31 de diciembre de 2023, en los supuestos de arrendamiento por temporada, dentro de los cuales destaca, por su frecuencia y habitualidad, el arrendamiento de viviendas a estudiantes. En efecto, según las tesis de la Administración Tributaria, los arrendamientos de temporada se consideran como de uso distinto de vivienda. De esta manera, el arrendamiento de temporada satisfaría una necesidad temporal de quien la ocupa, mientras que el arrendamiento para uso de vivienda tendría por finalidad satisfacer la necesidad permanente de residencia de quien la va a ocupar. Esta interpretación nace de la aplicación del artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de acuerdo con la cual:
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Dada la ambigüedad de supuestos en los que se podría aplicar la reducción descrita por la falta de definición de “arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda”, el Tribunal Superior de Justicia de Galicia (TSJG), en sus sentencias de 10 de mayo de 2024 (sección 4ª, sentencia 296/2024), 30 de abril de 2024 (sección 4ª, sentencia 260/2024) y 28 de febrero de 2024 (sección 4ª, sentencia 150/2024) se ha pronunciado acerca de la reducción en el IRPF para aquellos supuestos de alquiler de vivienda a estudiantes. Concretamente, en los tres supuestos el TSJG ha estimado parcialmente sendos recursos contencioso-administrativos interpuesto por los arrendadores de diversos pisos destinados a su alquiler para estudiantes frente a la resoluciones del TEAR de Galicia, y ha reconocido su derecho a aplicar la reducción del artículo 23.2 de la LIRPF en su liquidación del impuesto de diversos ejercicios. En concreto, dichos inmuebles estuvieron alquilados durante los meses de septiembre a junio (diez meses), destinados a vivienda universitaria.
En suma, el TSJG indica que no es preciso que el contrato se supedite a un determinado período de tiempo para que se aplique el beneficio fiscal, siendo el único requisito que se alquile el inmueble para uso como vivienda. De esta forma, rechaza la tesis de la Administración, que consideraba que el alquiler previsto para el curso escolar es un arrendamiento de temporada y, por ende, para un uso distinto de vivienda, negando así la deducción.
Además, resulta interesante señalar que el TSJG utiliza como uno de los fundamentos de su decisión que la Ley de Vivienda tiene como uno de sus principales objetivos facilitar el acceso a la vivienda a personas con dificultades para acceder a la misma, prestando especial atención a jóvenes.
En la misma línea, son diversos los Tribunales Superiores de Justicia regionales que se han manifestado en el mismo sentido que el TSJG, como el TSJ de Castilla y León (Burgos) en la sentencia 160/2022 de 22 de julio, o el de Madrid, el cual ha recogido en diferentes sentencias que la acepción del término “permanente” es “que permanece”, y permanecer es mantenerse o estar en algún sitio “durante cierto tiempo», sin que sea necesaria una estancia mínima concreta”. Por su parte, el TSJCLM ha defendido que el arrendamiento durante un año aun cuando sea para fines académicos no puede excluirse de la aplicación de la reducción, ni entender así que no se estén satisfaciendo las necesidades de residencia real, efectiva y permanente durante el curso escolar del arrendatario, ya que en este caso sí que se cumple igualmente la finalidad que preveía la exposición de motivos de la Ley 46/2002 cuando introdujo la reducción por arrendamiento de viviendas como incentivo para incrementar la oferta de viviendas arrendadas y minorar el precio de los alquileres.
Por lo tanto, y sobre la base de las fundamentaciones realizas por diferentes TSJ regionales, la reducción contemplada en la LIRPF podrá ser de aplicación sobre los rendimientos netos positivos obtenidos a raíz del arrendamiento de una vivienda o inmueble a estudiantes. Por lo tanto, los contribuyentes no deben renunciar a la reducción por IRPF en estos casos, y sería recomendable que recurriesen las liquidaciones que les notifique la Administración por este motivo, incluso que soliciten la devolución de ingresos indebidos por los ejercicios autoliquidados y no prescritos en los que no se haya aplicado esta reducción.
