Criterio jurisprudencial sobre alquiler vacacional y de temporada en España
Si está pensando en destinar un inmueble al alquiler vacacional o de temporada, antes debe tener en cuenta que el Tribunal Supremo ha determinado que dicha actividad puede entenderse como una actividad económica sujeta a posibles limitaciones (o incluso a su prohibición) por parte de la comunidad de propietarios a la que pertenezca el inmueble.
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¿Cuándo un alquiler se considera actividad económica?
El Tribunal Supremo (“TS”) ha abordado recientemente la cuestión de si el alquiler de viviendas para uso vacacional constituye o no una actividad económica, y cómo esta clasificación afecta la posibilidad de que las comunidades de propietarios prohíban dicho uso en sus estatutos. En particular, se plantea si las cláusulas de los estatutos comunitarios que prohíben de forma general el uso mercantil de las viviendas pueden aplicarse al alquiler vacacional, aunque no lo mencionen de manera explícita.
Lo cierto es que desde que el alquiler vacacional empezó a ganar popularidad y a consolidarse en el mercado, han surgido numerosas incertidumbres en torno a su regulación legal. Este modelo de negocio ha provocado conflictos, especialmente en las comunidades de propietarios, ya que conviven usos residenciales tradicionales con la oferta temporal de viviendas para turistas.
Además, este debate ha avivado la discusión sobre los límites al derecho de propiedad, que, si bien es un derecho protegido, no es absoluto y está sujeto a restricciones legales. Las comunidades de propietarios, en este contexto, han intentado limitar el uso de los inmuebles para fines no residenciales, lo que incluye la posibilidad de vetar el alquiler vacacional.
En este marco, el TS ha dictado varias sentencias que abordan la facultad de las comunidades para restringir las actividades económicas en las viviendas. Un claro ejemplo de ello es la sentencia número 1671/2023, de 29 de noviembre, en la que el Tribunal Supremo concluye que el alquiler de viviendas para uso turístico debe entenderse como una actividad económica. Concretamente, el Alto Tribunal aclara que el alquiler vacacional se ajusta a la definición de actividad económica, ya que implica la cesión temporal de la vivienda con fines turísticos, gestionada por el propietario o por terceros, a cambio de una contraprestación económica y de manera habitual o reiterada.
Cabe señalar que este pronunciamiento se ha visto reafirmado por el fallo de la sentencia número 105/2024, de 30 de enero del TS. En dicha resolución se confirma la validez de una prohibición estatutaria que, aunque no vetaba directamente el alquiler vacacional, sí impedía el uso de las viviendas como «hospedería». El Tribunal consideró que el alquiler turístico es, en esencia, una actividad similar a la hospedería, ya que ambos conceptos implican ofrecer alojamiento temporal a terceros, anunciado y gestionado de forma pública
Por lo tanto, y a la luz de los diferentes pronunciamientos emitidos por el TS en esta materia, las comunidades de propietarios estarían legitimadas para prohibir este tipo de alquileres en sus estatutos, siempre que incluyan restricciones explícitas contra actividades económicas, no teniendo esencial la exactitud con la que la actividad se describa en dichos estatutos.
¿Cuál es el futuro del alquiler vacacional o de temporada en España?
La situación de los alquileres vacaciones o de temporada no termina aquí. El Gobierno de España, a través del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, anunció el pasado mes de julio su intención de elaborar un futuro decreto para que todo contrato de alquiler de temporada o estacional tenga que estar asociado a una causa y que esta esté debidamente justificada.
Tal y como sostiene el Ejecutivo, el objetivo de esta medida es asegurarse de que estos contratos cumplan con su propósito real y no se utilicen como una estrategia para que los propietarios alquilen sus viviendas sin aplicar las protecciones establecidas en la Ley 12/2023 del derecho a la Vivienda, como el control de los precios o la prohibición de repercutir los gastos de agencia.
Además, desde el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se está trabajando para impulsar un registro único en el que volcar todo tipo de contrato de alquiler de corta duración, ya sean de carácter estacional o turístico, siempre que esté anunciado en una plataforma online, y ponerlo al servicio de todas las administraciones competentes en la materia.
Por todo ello, se pone de manifiesto que el futuro de los propietarios de inmuebles, en lo que al arrendamiento de temporada o vacacional se refiere, resulta incierto y es necesario seguir muy de cerca las diferentes modificaciones legislativas que puedan producirse en el corto y medio plazo.
