¿Cuáles son las nuevas modificaciones en materia de alquiler de viviendas turísticas?
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que entra en vigor el 3 de abril de 2025, recoge, por medio de su Disposición Final Cuarta, importantes modificaciones en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (“LPH”), con el objetivo de regular la actividad de alquiler turístico y las viviendas turísticas en comunidades de propietarios.
A continuación, expondremos las principales modificaciones que deberán conocer aquellos propietarios que decidan destinar un inmueble al alquiler turístico.
En primer lugar, se añade un nuevo apartado 3 al artículo 7 LPH con el fin de establecer que los propietarios que deseen destinar una vivienda de su propiedad al alquiler turístico deberán contar con la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Además, se reconoce al presidente de la comunidad la facultad de, a iniciativa propia o a petición de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir el cese inmediato de esta actividad si no ha sido autorizada o aprobada expresamente y de apercibir al propietario del inicio de acciones judiciales si no llegase a cumplir con dicho cese.
Por otro lado, se modifica el artículo 17.12 LPH en relación con el procedimiento para que la comunidad de propietarios apruebe, limite, condicione o prohíba el alquiler turístico, siendo imperativo lograr el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, los cuales representen también tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría de tres quintos será necesaria para aprobar incrementos en los gastos comunes o cuotas especiales relacionados con la actividad, siempre que estos no superen un aumento del 20 %.
Cabe señalar que esta modificación se basa exclusivamente en añadir las casuísticas de “aprobar” o “prohibir” a las ya existentes de “limitar” o “condicionar”, introducidas en la LPH a través del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
De esta manera, no se podrá legalizar ninguna vivienda turística si no se aporta la aprobación expresa de la comunidad de vecinos que tiene que estar aprobada por voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.
Por último, se añade una nueva disposición adicional segunda a la LPH por medio de la cual se deja constancia de que aquellos propietarios que venga ejerciendo la actividad de alquiler turístico antes de la entrada de esta Ley Orgánica, podrán mantener la actividad bajo las condiciones y plazos establecidos en la normativa turística anterior. De esta manera, se deja claro que no cabe la retroactividad de la medida.
¿Qué otras situaciones ya podían llevar aparejada la imposibilidad de destinar un inmueble a uso turístico?
A modo de recordatorio, debe ponerse de manifiesto que, si en el título constitutivo o en los estatutos de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal figura expresamente establecida la prohibición de que los inmuebles no puedan destinarse al uso turístico, la comunidad puede proceder a ordenar la cesación de dicha actividad.
Asimismo, si en dicho título constitutivo o en los estatutos se recoge la prohibición genérica de actividad comercial, el Tribunal Supremo confirma, por medio de la STS 5199/2023 – ECLI:ES:TS:2023:5199, que la actividad del alquiler turístico es comercial y por tanto tendría cabida en esa prohibición, por lo que la comunidad de propietarios, al igual que en el caso anterior, puede ordenar el cese de dicha actividad.
En definitiva, estas nuevas modificaciones introducidas por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, y que entrarán en vigor a partir del 3 de abril de 2025, suponen una piedra más en el camino para limitar las viviendas turísticas en edificios residenciales, ampliando las potestades que ya venían ejerciendo las comunidades de propietarios. De esta manera, aquellas personas que tengan pensado adquirir un inmueble, o hacer uso de uno ya existente, para destinarlo a alquiler vacaciones en un futuro, deberán sopesar que existe una alta probabilidad de que la comunidad de propietarios le impida ejercer dicha actividad.
Por último, le recomendamos que lea un artículo anterior publicado por Legaltax y en el que se analizaban los criterios por los que el alquiler vacacional o de temporada es considerado una actividad económica.
