Informe de salidas del proindiviso: sepa cuánto le queda antes de decidir
Un análisis por escrito de todas las formas de salir de su proindiviso, con plazos, costes e impuestos, para que decida con números y no con intuiciones.
Proindivisos › Informe de salidas
Cuando una casa o un local pertenece a varias personas y una de ellas quiere salir, casi siempre aparecen las mismas preguntas: ¿vendemos todos?, ¿me quedo yo con la casa y pago a los demás?, ¿vendo mi parte?, ¿y si nadie cede? Cada respuesta tiene un coste distinto, un plazo distinto y unos impuestos distintos. Y lo que de verdad importa —cuánto dinero le quedará a usted al final— rara vez se ve a simple vista.
El Informe de salidas del proindiviso es nuestro punto de partida en todos los asuntos de la sección de proindivisos. Es un documento escrito, con presupuesto cerrado previo, que compara las salidas posibles en su caso concreto y le dice, para cada una, cuánto tardaría, cuánto costaría y cuál sería su neto estimado después de impuestos.
Qué es el Informe de salidas
Partimos de un principio legal sencillo: nadie está obligado a permanecer en un proindiviso, y cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento (art. 400 CC). Lo mismo vale para los herederos (art. 1051 CC). Por eso la pregunta no es si se puede salir, sino cómo conviene hacerlo.
El informe analiza las cinco salidas habituales:
- Venta conjunta a un tercero. Todos venden y se reparten el precio.
- Adjudicación a uno con compensación (la llamada extinción de condominio). Uno se queda el inmueble y paga a los demás su parte.
- Reparto por lotes. Si hay varios inmuebles, o si el bien admite división, cada uno recibe un lote.
- Venta de su cuota a otro copropietario o a un tercero.
- Acción de división de la cosa común o división judicial de la herencia, con subasta si el bien no se puede dividir.
No todas las salidas son posibles en todos los casos, y no todas dan el mismo resultado. El informe le dice cuáles tiene a su alcance y cuál le conviene más.
Qué incluye
Para cada salida posible, el informe recoge:
- Requisitos. Qué acuerdos hacen falta, qué documentos y qué pasos previos. Por ejemplo, antes de demandar la división hay que haber intentado una negociación formal (art. 5 LO 1/2025).
- Plazo orientativo. Desde unas semanas, si hay acuerdo y se firma ante notario, hasta bastante más si hay que acudir al juzgado y a la subasta.
- Costes. Notaría, Registro, tasación y, si hay pleito, procurador y peritos. Nuestros honorarios por cada fase se indican aparte, siempre por presupuesto cerrado.
- Impuestos. AJD o TPO según cómo se haga la operación, IRPF de quien recibe dinero y plusvalía municipal. En la Comunidad de Madrid, la extinción de condominio bien planteada tributa por AJD al 0,75 % (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid), mientras que una disolución parcial puede tributar por TPO (STS 1680/2022).
- Neto estimado para usted. Lo que le quedaría después de impuestos y gastos en cada salida, en una tabla comparativa.
- Riesgos específicos. La hipoteca que sigue a nombre de todos, la ocupación del inmueble por uno de los copropietarios, una herencia todavía sin aceptar o los plazos de retracto si alguien vende su parte (arts. 1522 y 1524 CC).
Ejemplo orientativo (situación general, no es un caso del despacho). Dos hermanos heredan un piso en Madrid al 50 %. Uno quiere quedárselo; el otro ha recibido una oferta de un inversor por su mitad. El informe compara tres cifras: lo que recibiría vendiendo su mitad al inversor, lo que recibiría si su hermano le compensa en una extinción de condominio y lo que obtendría si se vende el piso entero. Con los impuestos y gastos de cada opción, la diferencia entre la mejor y la peor salida puede ser considerable.
Qué necesitamos de usted
Para preparar el informe nos basta con la documentación que suele estar a mano:
- Nota simple del Registro de la Propiedad.
- Título de adquisición: escritura de compra, documentos de la herencia o convenio de divorcio.
- Último recibo del IBI.
- Certificado de deuda hipotecaria, si hay hipoteca.
- La oferta recibida por su parte, si la tiene.
Si le falta algún documento, le decimos cómo obtenerlo. La nota simple, por ejemplo, se pide en el Registro en el mismo día.
Cómo se entrega
Recibirá el informe por escrito en el plazo indicado en el presupuesto. Después lo comentamos con usted en una reunión, presencial en nuestro despacho de la calle Velázquez o por videollamada, para resolver sus dudas y decidir los siguientes pasos.
Si decide seguir adelante, el mismo equipo de abogados y asesores fiscales le acompaña en la negociación, en la firma o, si no queda otro remedio, en el juzgado.
Honorarios
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración. El presupuesto depende del número de inmuebles y de copropietarios y de la complejidad del caso. Antes de empezar sabrá qué incluye el informe y qué gastos, si los hubiera, van aparte.
Por qué un informe y no una consulta
Porque las decisiones sobre un patrimonio familiar se toman mejor con números por escrito, comparables entre sí. Una consulta oral resuelve dudas; un informe le permite comparar con calma, compartirlo con su familia o con su banco y negociar con una base sólida.
Además, el informe es la mejor preparación para la negociación previa que la ley exige antes de demandar: una propuesta concreta y bien calculada es la forma más rápida y barata de salir de un proindiviso.
Si nos consultan varios copropietarios del mismo inmueble
Cuando varios copropietarios o herederos de un mismo inmueble acuden a nosotros, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos, porque suele ser la salida más rápida, más económica y la que mejor preserva las relaciones familiares. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a una de las partes, conforme a las normas deontológicas de la abogacía. Se lo diremos con claridad desde el primer contacto.
Preguntas frecuentes
¿El informe me obliga a contratar algo más?
No. El informe es un encargo independiente. Usted decide después, con los números delante, si sigue con nosotros, si negocia por su cuenta o si espera.
¿Sirve si ya me han hecho una oferta por mi parte?
Sí, y es uno de los momentos en que más sentido tiene. Comparamos la oferta con el neto de las demás salidas. Si lo que necesita es solo una opinión sobre la oferta, también podemos darle una segunda opinión por escrito.
¿Y si el inmueble viene de una herencia que aún no se ha repartido?
El informe lo tiene en cuenta. En una herencia sin repartir las reglas cambian: por ejemplo, el plazo de retracto entre coherederos es de un mes (art. 1067 CC).
¿Pueden pedirlo varios copropietarios a la vez?
Sí, si todos buscan un acuerdo. En ese caso el informe sirve de base común para negociar. Si no hay acuerdo, solo podremos seguir representando a una de las partes.
Pida su Informe de salidas
Cuéntenos su caso y le enviaremos el presupuesto cerrado del informe.
¿Le han hecho una oferta por su parte?
Le damos una segunda opinión por escrito antes de que firme.
Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene cada propietario, de dónde viene el proindiviso (herencia, compra o divorcio) y dónde está el bloqueo. Si tiene la nota simple o una oferta recibida, adjúntela.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 400, 1051, 1067, 1522 y 1524); art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025; art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid; STS 1680/2022.