Proindivisos con copropietarios no residentes, varios inmuebles o usufructos
Un hermano que vive en el extranjero, varios pisos heredados o una madre usufructuaria: los proindivisos complejos tienen reglas propias. Le ayudamos a repartir bien y sin pagar de más.
Proindivisos › No residentes y varios inmuebles
No todos los proindivisos son una casa y dos hermanos. Muchas herencias incluyen varios inmuebles, algún copropietario vive fuera de España o el viudo o la viuda conserva el usufructo. Cada uno de estos elementos añade obligaciones fiscales y decisiones que, si se toman bien, ahorran dinero y tiempo.
Copropietarios que viven fuera de España
Cuando uno de los copropietarios no reside en España, la salida del proindiviso tiene una obligación adicional: la retención del 3 %.
- Si el no residente vende su cuota, el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR). Lo hace con el modelo 211, en el plazo de un mes desde la transmisión (art. 14.3 RIRNR).
- El vendedor no residente presenta después su propia autoliquidación con el modelo 210 (art. 14.4 RIRNR), en la que se tiene en cuenta lo retenido.
- En una extinción de condominio con compensación, quien se adjudica el inmueble debe retener el 3 % de la compensación que paga al copropietario no residente (DGT V1832-12, en PETETE).
- Si no se ingresa la retención, el inmueble queda afecto a su pago (art. 25.2 TRLIRNR). Es decir, el problema lo hereda el comprador o el adjudicatario.
- No se retiene si el vendedor acredita con un certificado de la Administración tributaria que tributa por el IRPF o el Impuesto sobre Sociedades (art. 14.2.a) RIRNR).
Si cada copropietario recibe exactamente lo que le corresponde por su cuota, sin excesos ni compensaciones, no hay alteración patrimonial (art. 33.2 LIRPF) y, por tanto, no hay ganancia sobre la que retener.
Ejemplo orientativo (situación general, no es un caso del despacho). Tres hermanos heredan un piso en Madrid; uno vive en Alemania. Los dos residentes acuerdan quedarse el piso a partes iguales y pagar al tercero su parte. Antes de firmar hay que estudiar dos cosas: que salga uno y sigan dos en proindiviso puede tributar por TPO (STS 1680/2022), y quien paga la compensación al hermano no residente debe retener el 3 % e ingresarlo con el modelo 211.
Varios inmuebles: reparto por lotes
Cuando hay varios inmuebles, lo más eficiente suele ser repartirlos en lotes proporcionales a las cuotas, compensando en dinero las diferencias inevitables.
El Tribunal Supremo considera que varios inmuebles con los mismos titulares y las mismas cuotas forman un patrimonio común, aunque se adquirieran por títulos distintos, y que su reparto en lotes proporcionales tributa por AJD y no por TPO (STS 719/2024). La Dirección General de Tributos lo aplica en la consulta V1113-26, sobre doce inmuebles de origen hereditario: si el exceso es inevitable, AJD sobre la parte adquirida (art. 10 TRLITPAJD). En la Comunidad de Madrid, al 0,75 % (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid).
En el IRPF, si cada uno recibe lo que corresponde a su cuota, no hay alteración patrimonial y se conservan los valores y fechas de adquisición originales; si alguien recibe más de su cuota, los demás pueden tener una ganancia o una pérdida (DGT V2430-25). Diseñar bien los lotes es, por tanto, una cuestión jurídica y fiscal a la vez.
Usufructo y nuda propiedad
Es muy habitual que, al fallecer uno de los padres, el viudo o la viuda tenga el usufructo y los hijos la nuda propiedad, a veces sobre varios inmuebles. Antes de dividir hay que identificar bien cuántas comunidades distintas existen y quién es titular de qué.
La DGT ha analizado el caso de una madre y cinco hijos con varios inmuebles en nuda propiedad y usufructo (consulta V1265-26): la disolución tributa por AJD en cada comunidad y, en el IRPF, hay alteración patrimonial cuando alguien recibe adjudicaciones por encima de su cuota, sea la disolución total o parcial. Por eso planificamos el reparto antes de firmar, con números para cada miembro de la familia.
Si lo que quiere es ordenar la herencia para que sus hijos no acaben en un proindiviso, le ayudamos desde nuestra área de asesoramiento a familias y sus patrimonios.
Locales y bienes ligados a la empresa familiar
Cuando el proindiviso incluye locales o naves que usa la empresa familiar, el reparto afecta también a la empresa y a la sucesión en ella. Lo coordinamos con nuestra área de empresa familiar, para que la solución funcione para la familia y para el negocio.
A distancia
Muchos de nuestros clientes viven fuera de Madrid o fuera de España. Trabajamos a distancia sin problema:
- Reuniones por videollamada para preparar el reparto y comentar el Informe de salidas del proindiviso.
- Poderes para que alguien firme en su nombre en la notaría, otorgados en España o en el extranjero.
- Coordinación con la notaría, el Registro y la Administración tributaria, incluidos los modelos 211 y 210.
Si nos consultan varios copropietarios del mismo inmueble
Cuando varios copropietarios o herederos acuden a nosotros, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a una de las partes, conforme a las normas deontológicas de la abogacía.
Preguntas frecuentes
Mi hermano vive fuera. ¿Hay que retener algo si le compro su parte?
Sí, en principio el 3 % del precio, que se ingresa con el modelo 211 en un mes (art. 25.2 TRLIRNR; art. 14.3 RIRNR).
¿Podemos repartir varios pisos heredados sin pagar TPO?
Sí, si se reparten en lotes proporcionales y se extingue la comunidad (STS 719/2024; DGT V1113-26).
¿Puedo firmar sin viajar a España?
Sí, con un poder notarial. Le indicamos cómo otorgarlo según el país en el que viva.
¿Cuánto cuesta?
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración.
Pida su Informe de salidas
Le decimos cómo repartir, cuánto tributa cada opción y qué obligaciones tiene cada copropietario.
¿Le han hecho una oferta por su parte?
Le damos una segunda opinión por escrito antes de que firme.
Qué contarnos en su correo: qué inmuebles hay y dónde están, quiénes son los titulares y con qué porcentaje, quién vive fuera de España y si hay usufructo. Si tiene las notas simples, adjúntelas.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: art. 25 TRLIRNR; art. 14 RIRNR; art. 33 LIRPF; art. 10 TRLITPAJD; art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid; STS 719/2024 y STS 1680/2022; DGT, consultas V1832-12, V1113-26, V2430-25 y V1265-26 (en PETETE).