Herencia sin repartir con un inmueble: qué hacer cuando los herederos no se ponen de acuerdo
La casa de los padres, varios hermanos y ningún acuerdo. Le explicamos cómo repartir la herencia, qué hacer si alguien bloquea y cómo evitar pagar impuestos de más.
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Muchas herencias se quedan años sin repartir. Al principio nadie tiene prisa; después, uno de los herederos necesita el dinero, otro vive en la casa y un tercero ni siquiera contesta. Mientras tanto, los gastos siguen llegando y el inmueble se deteriora.
Una herencia sin repartir es una forma particular de proindiviso, con reglas propias. Conocerlas evita errores que luego cuestan dinero.
Herencia sin repartir y copropiedad ordinaria no son lo mismo
Mientras no se hace la partición, cada heredero no es dueño de una parte de cada bien, sino de una cuota en el conjunto de la herencia. Solo cuando se reparte, o cuando se adjudica un inmueble a varios herederos en proindiviso, pasa a existir una copropiedad ordinaria sobre ese bien concreto.
La diferencia no es teórica. Cambia, por ejemplo, el plazo para que los demás puedan quedarse con lo que un heredero vende: un mes en la herencia sin repartir (art. 1067 CC) frente a nueve días en la copropiedad ordinaria (art. 1524 CC). Y puede cambiar la forma en que se tributa cada paso.
En ambos casos rige el mismo principio: ningún coheredero puede ser obligado a permanecer en la indivisión (art. 1051 CC) y todo coheredero puede pedir la partición en cualquier tiempo (art. 1052 CC).
La partición amistosa
Lo más rápido y barato es que los herederos se pongan de acuerdo y firmen la partición ante notario. La ley pide que se guarde la posible igualdad, formando lotes con bienes de la misma naturaleza, calidad o especie (art. 1061 CC).
Cuando el bien es indivisible, o pierde mucho valor al dividirse —el caso típico de un piso—, puede adjudicarse a uno de los herederos, que abona a los demás el exceso en dinero (art. 1062 CC). Bien planteada, esa adjudicación no tributa como una compraventa (art. 7.2.B) TRLITPAJD). Y en el IRPF, si cada heredero recibe lo que corresponde a su cuota, no hay alteración patrimonial (art. 33.2 LIRPF; DGT V2430-25).
Partir primero o extinguir después
Es frecuente aceptar la herencia adjudicando el inmueble a todos los herederos en proindiviso y, años después, firmar una extinción de condominio para que uno se lo quede. Es una opción válida, pero no es la única, y no siempre es la más económica: supone dos escrituras distintas, cada una con sus gastos y sus impuestos.
Por eso, antes de firmar la aceptación, conviene planificar: ¿alguno de los herederos querrá quedarse el inmueble?, ¿hay liquidez para compensar a los demás?, ¿hay otros bienes con los que formar lotes? Responder a estas preguntas al principio suele ahorrar dinero y conflictos. Si quiere planificar la herencia para que sus hijos no acaben en un proindiviso, puede ver también nuestra página de asesoramiento a familias y sus patrimonios.
La división judicial de la herencia
Si los herederos no se entienden, cualquiera de ellos puede pedir la división judicial de la herencia (art. 1059 CC). La puede solicitar cualquier coheredero o legatario de parte alícuota, y el procedimiento incluye una junta para designar contador y peritos, las operaciones divisorias, su aprobación u oposición y la entrega de los bienes (arts. 782 a 789 LEC).
Antes de presentar la solicitud hay que intentar una negociación formal, un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 LO 1/2025). Nosotros planteamos esa negociación con una propuesta de reparto concreta y valorada.
El reparto que se haga en el juzgado tiene que respetar la ley. El Tribunal Supremo ordenó la venta en pública subasta de una parcela cuando el contador la había adjudicado en proindiviso a tres herederos, creando un nuevo proindiviso entre ellos (STS 1543/2025). Basta que un solo heredero pida la venta en pública subasta con licitadores extraños para que así se haga (art. 1062 CC).
Pedir la división de un bien concreto
No siempre hace falta repartir toda la herencia para resolver el problema del inmueble. El Tribunal Supremo ha recordado la jurisprudencia que admite que un coheredero pida la división de un bien hereditario concreto sin hacer antes la partición completa (STS 431/2024).
Y si la otra parte del inmueble pertenece a una herencia que nadie ha aceptado todavía —una herencia yacente—, eso no bloquea la salida: los demás copropietarios pueden ejercitar la acción de división frente a ella (STS 67/2026).
Vender sus derechos hereditarios
Usted puede vender a un tercero su derecho en la herencia antes de la partición. Pero los demás coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador reembolsándole el precio, en el plazo de un mes desde que se les haga saber la venta (art. 1067 CC). Si está pensando en vender, compare antes la oferta con las demás salidas; lo explicamos en Quiero vender mi parte.
Si nos consultan varios herederos
Cuando varios herederos acuden a nosotros, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos, porque suele ser la salida más rápida, más económica y la que mejor preserva las relaciones familiares. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a uno de ellos, conforme a las normas deontológicas de la abogacía.
Preguntas frecuentes
¿Hay un plazo máximo para repartir la herencia?
La acción para pedir la partición entre coherederos no prescribe (art. 1965 CC). Otra cosa son los plazos fiscales del impuesto de sucesiones, que conviene revisar desde el principio.
Uno de los herederos no contesta. ¿Qué hacemos?
Se le invita formalmente a negociar. Si no responde, la negociación previa queda documentada y se puede pedir la división judicial de la herencia.
¿Puede quedarse la casa uno de los hermanos?
Sí, si se adjudica a él y compensa a los demás en dinero (art. 1062 CC). Pero si cualquiera de los herederos pide la venta en pública subasta con licitadores extraños, así se hará.
¿Y si queremos repartir varios inmuebles?
Se pueden formar lotes proporcionales. Lo explicamos en la página sobre proindivisos con varios inmuebles y no residentes.
Revisamos su herencia y le decimos cómo repartirla con el menor coste
Le explicamos las opciones de reparto y su coste fiscal antes de firmar nada.
Compare todas las salidas
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Qué contarnos en su correo: quiénes son los herederos, qué bienes hay, si la herencia está aceptada y dónde está el desacuerdo. Si tiene el testamento o la declaración de herederos, adjúntelos.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 1051, 1052, 1059, 1061, 1062, 1067, 1524 y 1965); Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 782-789); art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025; art. 7 TRLITPAJD; art. 33 LIRPF; STS 1543/2025, STS 431/2024 y STS 67/2026; DGT, consulta V2430-25 (en PETETE).