Abogados y asesores fiscales para proindivisos en Madrid

Herencias sin repartir y copropietarios que no se ponen de acuerdo. Le ayudamos a salir del proindiviso por la vía que más le conviene, sabiendo antes cuánto le quedará neto después de impuestos.

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Compartir una casa con hermanos, con una expareja o con otros herederos funciona mientras todos quieren lo mismo. Cuando uno quiere vender y otro no, cuando uno vive en la vivienda y los demás pagan, o cuando la herencia lleva años sin repartirse, el inmueble deja de ser un patrimonio y se convierte en un problema.

La ley es clara en el punto de partida: nadie está obligado a permanecer en un proindiviso y cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento (art. 400 del Código Civil). Lo mismo ocurre con los herederos (art. 1051 CC). Lo difícil es elegir bien cómo salir, porque cada salida tiene un coste, un plazo y unos impuestos distintos.

En LegalTax trabajamos juntos abogados y asesores fiscales. Negociamos, firmamos ante notario o pleiteamos cuando no queda otra opción, y en cada paso calculamos lo que usted pagará a Hacienda y al Ayuntamiento.

Los problemas que vemos cada semana

«Mi hermano no quiere vender». Es la situación más habitual. Si no hay acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede pedir la división, y si el inmueble no se puede dividir, el juez ordenará su venta y el reparto del precio (art. 404 CC). En una herencia, basta que un solo heredero pida la venta en pública subasta con licitadores extraños para que así se haga (art. 1062 CC). Antes de demandar hay que intentar una negociación formal, y es ahí donde suele resolverse la mayoría de casos.

Uno de los copropietarios vive en la casa. Cada copropietario puede usar la cosa común conforme a su destino, siempre que no impida el uso de los demás (art. 394 CC). El Tribunal Supremo ha señalado que ese uso, dentro de esos límites, no genera por sí solo una renta ni una indemnización a favor del resto (STS 244/2022). Por eso conviene actuar pronto y bien: proponer un acuerdo de uso o de alquiler, documentar la oposición al uso exclusivo o plantear directamente la salida del proindiviso.

La hipoteca. Si la vivienda tiene una hipoteca a nombre de todos, quien sale del proindiviso sigue respondiendo ante el banco hasta que este acepte liberarle. Una extinción de condominio mal coordinada con el banco puede dejar a una persona sin la casa y con la deuda. Negociamos con la entidad antes de firmar.

La herencia yacente. A veces la otra parte del inmueble pertenece a una herencia que nadie ha aceptado ni repartido. Eso no bloquea la salida: el Tribunal Supremo ha admitido que los demás copropietarios ejerciten la acción de división frente a la herencia yacente (STS 67/2026). También cabe pedir la división de un bien hereditario concreto sin hacer antes la partición completa (STS 431/2024).

Alguien quiere comprar su parte. Cada copropietario puede vender su cuota (art. 399 CC), pero las ofertas por una parte indivisa suelen estar muy por debajo de su valor proporcional. Antes de firmar, compare esa oferta con el neto de las demás salidas.

Las cinco salidas, comparadas

Salida	Qué supone	Qué hace falta	Impuestos (orientativo)	A tener en cuenta
1. Venta conjunta a un tercero	Todos venden el inmueble y se reparten el precio.	Acuerdo de todos.	Cada vendedor tributa en su IRPF por la ganancia o la pérdida, y hay plusvalía municipal porque hay transmisión (art. 104 TRLRHL).	Suele dar el mejor precio de mercado, pero exige unanimidad y coordinar la hipoteca.
2. Adjudicación a uno con compensación (extinción de condominio)	Uno se queda el inmueble y paga a los demás su parte.	Acuerdo y liquidez (o financiación) de quien se queda.	Si el bien es indivisible y la comunidad se extingue del todo: AJD, no TPO (art. 7.2.B) TRLITPAJD; STS 1502/2019), sobre la parte que se adquiere (STS 1484/2018); en Madrid, al 0,75 % (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid). Quien sale puede tener ganancia en el IRPF (STS 1269/2022). Plusvalía: no se produce el hecho imponible (DGT V0123-24).	Si solo sale uno y los demás siguen en proindiviso, tributa por TPO (STS 1680/2022). Hay que probar la indivisibilidad.
3. Reparto por lotes	Si hay varios inmuebles o el bien admite división (por ejemplo, pisos de un edificio, art. 401 CC), cada uno recibe un lote.	Acuerdo sobre los lotes y su valor.	Lotes proporcionales: AJD, no TPO, aunque los inmuebles se adquirieran por títulos distintos (STS 719/2024). Sin alteración patrimonial en el IRPF si se respeta la cuota (art. 33.2 LIRPF).	La división horizontal en la misma escritura solo se liquida por la extinción (STS 1286/2023).
4. Venta de su cuota	Usted vende su parte a otro copropietario, a un tercero o a una empresa.	No necesita permiso de los demás (art. 399 CC).	Usted tributa en el IRPF por la ganancia y, en principio, por la plusvalía municipal; el comprador paga el impuesto de transmisiones.	Los demás copropietarios pueden retraer en nueve días (arts. 1522 y 1524 CC); en la herencia sin partir, los coherederos tienen un mes (art. 1067 CC). El precio de una cuota suele ser muy inferior a su valor proporcional.
5. Acción de división o división judicial de la herencia, y subasta	El juez ordena dividir y, si no se puede, vender en subasta y repartir el precio.	Intento previo de negociación (MASC, art. 5 LO 1/2025) y demanda.	Depende de cómo termine: adjudicación a uno de los copropietarios o venta a un tercero. Lo calculamos para cada desenlace.	La acción no prescribe (art. 1965 CC) y busca acabar del todo con la indivisión (STS 164/2026). Es la vía más larga y la subasta puede adjudicar por debajo del valor de mercado.

Tabla orientativa. La tributación exacta depende de la comunidad autónoma, del valor de referencia del Catastro (art. 10 TRLITPAJD), de cómo se adquirió el inmueble y de cómo se redacte la operación.

Nuestro contacto

Puede ponerse en contacto con nosotros a través de:

Cómo trabajamos

Diagnóstico. Nos cuenta quiénes son los propietarios, qué porcentaje tiene cada uno, de dónde viene el proindiviso (herencia, compra o divorcio) y dónde está el bloqueo. Revisamos la nota simple, los títulos y las cargas.
Informe de salidas del proindiviso. Le entregamos por escrito, con presupuesto cerrado previo, las salidas posibles en su caso, con su plazo, su coste y el neto estimado después de impuestos para usted.
Primero, la negociación. Antes de demandar hay que intentar un acuerdo por un medio adecuado de solución de controversias. Lo planteamos con una propuesta concreta y documentada.
Firma o demanda. Si hay acuerdo, preparamos la escritura y los impuestos y le acompañamos a la notaría. Si no lo hay, presentamos la demanda y llevamos el procedimiento hasta la subasta y el reparto.
Cierre fiscal y registral. Presentamos las autoliquidaciones, inscribimos en el Registro y le explicamos qué deberá declarar en su IRPF.

Honorarios

Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración. Antes de empezar cada fase sabrá qué incluye, qué gastos van aparte (notaría, Registro, tasación, procurador o peritos) y cuánto costará.

Si nos consultan varios copropietarios del mismo inmueble

Cuando varios copropietarios o herederos de un mismo inmueble acuden a nosotros, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos, porque suele ser la salida más rápida, más económica y la que mejor preserva las relaciones familiares. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a una de las partes, conforme a las normas deontológicas de la abogacía. Se lo diremos con claridad desde el primer contacto.

Por qué LegalTax

Abogados y asesores fiscales en el mismo despacho. Le decimos qué salida le conviene jurídicamente y cuánto tributa cada una, sin pasar por varios profesionales.
Negociación y pleito. Si la negociación no funciona, el mismo equipo presenta la demanda y la lleva hasta el final.
Independencia. No compramos cuotas ni cobramos de compradores. Si recibe una oferta por su parte, le damos una segunda opinión por escrito.
Revisamos lo ya firmado. Si firmó una extinción de condominio y cree que pagó impuestos de más, revisamos si procede pedir la devolución; hay cuatro años de plazo (arts. 66.c) y 67.1 LGT).
Presupuesto cerrado. Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración.
No residentes. Atendemos también a copropietarios que viven fuera de España.
En Madrid desde 1991. Despacho en la calle Velázquez 126, 1.º I, 28006 Madrid. La sección la dirige Luis Malo de Molina, abogado colegiado n.º 69.095 del ICAM y economista.

Preguntas frecuentes

1. ¿Me pueden obligar a seguir en un proindiviso con mis hermanos?

No. Ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad y puede pedir la división en cualquier momento (art. 400 CC); el Tribunal Supremo lo ha recordado recientemente (STS 67/2026). Esta acción no prescribe (art. 1965 CC). La única excepción es un pacto de indivisión, que no puede superar diez años aunque se puede prorrogar por un nuevo acuerdo (art. 400 CC).

2. Si no nos ponemos de acuerdo, ¿se puede forzar la venta?

Sí. Si el inmueble no se puede dividir y los copropietarios no acuerdan adjudicarlo a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC). En una herencia, basta que un solo heredero pida la venta en pública subasta con licitadores extraños (art. 1062 CC). El Tribunal Supremo ha ordenado la subasta cuando el reparto propuesto creaba un nuevo proindiviso entre algunos herederos (STS 1543/2025); la división debe acabar del todo con la indivisión (STS 164/2026).

3. ¿Hay que negociar antes de ir al juzgado?

Sí. Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda hay que haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias, por ejemplo una negociación directa entre las partes o entre sus abogados (art. 5 de la Ley Orgánica 1/2025). Se exige en la acción de división de la cosa común y en la división judicial de la herencia; no en la subasta voluntaria, que es un expediente de jurisdicción voluntaria. El intento debe documentarse y presentarse con la demanda; si falta, la demanda no se admite (arts. 264.4.º, 399.3 y 403.2 LEC). Una buena negociación previa, con una propuesta concreta y bien calculada, es además la forma más rápida y barata de salir.

4. La herencia de mis padres no se ha repartido. ¿Puedo pedir la división de la casa?

Sí. Todo coheredero puede pedir la partición en cualquier tiempo (art. 1052 CC) y, si los herederos no se entienden, se acude a la división judicial de la herencia (art. 1059 CC; arts. 782 y ss. LEC). El Tribunal Supremo admite también pedir la división de un bien hereditario concreto sin hacer antes toda la partición (STS 431/2024), y que la acción se dirija contra una herencia yacente (STS 67/2026).

5. ¿Qué impuesto se paga en una extinción de condominio?

Si el inmueble es indivisible y se adjudica a uno que compensa a los demás, la operación no tributa como compraventa (TPO), sino por actos jurídicos documentados (AJD) (art. 7.2.B) TRLITPAJD; STS de 28/06/1999; STS 1502/2019). La base del AJD es solo la parte que adquiere quien se queda el bien, no el valor total (STS 1484/2018), y el tipo es el que fija cada comunidad autónoma (art. 31.2 TRLITPAJD): en la Comunidad de Madrid, el 0,75 % (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid). Ojo: si solo sale uno y los demás siguen en proindiviso, tributa por TPO (STS 1680/2022); en Madrid, al 6 % (art. 28 del Texto Refundido madrileño), y la indivisibilidad hay que probarla (TEAR de Madrid, RG 28/01494/2023).

6. Si me compensan en dinero por mi parte, ¿tengo que pagar IRPF?

Puede que sí. La división de la cosa común no es, en principio, una alteración patrimonial (art. 33.2 LIRPF). Pero el Tribunal Supremo ha establecido que quien recibe la compensación tiene una ganancia patrimonial si el inmueble se ha revalorizado entre su adquisición y la adjudicación (STS 1269/2022). Si las adjudicaciones respetan las cuotas, se conservan los valores y fechas de adquisición originales (TEAC, RG 00/02488/2017). También puede haber una pérdida (TEAR de Cataluña, RG 08/11684/2023).

7. ¿Hay que pagar la plusvalía municipal?

En la extinción de condominio con adjudicación a uno y compensación inevitable, la Dirección General de Tributos entiende que no se produce el hecho imponible, porque no hay transmisión (art. 104 TRLRHL; DGT, consulta vinculante V0123-24, de 15/02/2024, en PETETE). Cuando se venda después, el periodo de generación se cuenta desde la adquisición originaria (en ese caso, la herencia). En la venta de la cuota a un tercero, en cambio, sí hay transmisión.

8. ¿Puedo vender mi parte sin el permiso de mis hermanos?

Sí: cada copropietario es dueño de su parte y puede venderla (art. 399 CC). Pero los demás tienen derecho de retracto: pueden quedarse la cuota pagando el mismo precio en un plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro o, si no se inscribe, desde que conocen la venta (arts. 1522 y 1524 CC). El Tribunal Supremo ha confirmado que ese plazo corre desde la inscripción y que es de caducidad (STS 1465/2025). Si lo que se vende son derechos hereditarios antes de la partición, los coherederos tienen un mes (art. 1067 CC).

9. Mi hermano vive en la casa heredada y no paga nada. ¿Qué puedo hacer?

El uso de la vivienda por un copropietario, si respeta el destino del bien y no impide el uso de los demás, no genera por sí solo una renta a favor del resto (art. 394 CC; STS 244/2022). Las decisiones de administración, como alquilarla, se toman por mayoría de cuotas, y si no hay mayoría decide el juez (art. 398 CC). Analizamos su caso para elegir entre un acuerdo de uso, una reclamación o la salida del proindiviso.

10. Tenemos varios inmuebles heredados. ¿Podemos repartirlos sin pagar TPO?

Sí, si se reparten en lotes proporcionales a las cuotas y se extingue la comunidad. El Tribunal Supremo considera que varios inmuebles con los mismos titulares y cuotas forman un patrimonio común, aunque se adquirieran por títulos distintos, y que su reparto tributa por AJD (STS 719/2024). La Dirección General de Tributos lo aplica en la consulta V1113-26, de 19/05/2026 (PETETE). En el IRPF no hay alteración patrimonial si cada uno recibe lo que corresponde a su cuota (DGT V2430-25).

Antes de firmar o demandar, sepa cuánto le queda neto en cada salida.

Pida su Informe de salidas del proindiviso: análisis por escrito, con presupuesto cerrado previo, de las salidas posibles en su caso, con plazos, costes e impuestos.

¿Le han hecho una oferta por su parte?

Le damos una segunda opinión por escrito antes de que firme.

¿Ya firmó la extinción de condominio?

Revisamos si pagó impuestos de más.

Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene cada propietario, de dónde viene el proindiviso (herencia, compra o divorcio) y dónde está el bloqueo. Si tiene la nota simple o una oferta recibida, adjúntela.

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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.