El copropietario que vive en la casa: uso, gastos y cómo salir del bloqueo
Uno de los dueños vive en la vivienda y los demás siguen pagando. Le explicamos qué dice la ley, qué puede reclamar y qué opciones prácticas tiene.
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Es una de las situaciones más frecuentes y más tensas de un proindiviso: tras una herencia o una separación, uno de los copropietarios se queda viviendo en la casa. Los demás no la usan, siguen pagando su parte del IBI o de la comunidad y no reciben nada a cambio. Con el tiempo, la pregunta es inevitable: ¿tiene que pagarnos un alquiler?
La respuesta no es tan sencilla como muchos esperan. Pero hay opciones, y conviene usarlas pronto y bien.
Qué dice la ley sobre el uso
Cada copropietario puede servirse de la cosa común conforme a su destino, siempre que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los demás usarla según su derecho (art. 394 CC). Es lo que el Tribunal Supremo llama el «uso solidario» de la cosa común (STS 244/2022).
Dicho de otro modo: todos los copropietarios tienen, en principio, el mismo derecho a usar la vivienda. Que uno viva en ella no es, por sí solo, ilegal.
¿Me tiene que pagar un alquiler?
El Tribunal Supremo ha señalado que el uso de la vivienda por uno de los copropietarios, mientras se mantenga dentro de los límites del art. 394 CC, no genera por sí solo una renta ni una indemnización a favor de los demás (STS 244/2022).
Ahora bien, la respuesta depende de los hechos. No es lo mismo un hermano que vive en la casa sin que nadie se lo haya discutido que uno que impide a los demás entrar, cambia la cerradura o se niega a cualquier acuerdo. Por eso es tan importante documentar desde el principio:
- Que los demás copropietarios han pedido usar la vivienda o han propuesto un acuerdo.
- Que se ha propuesto alquilarla o compensar el uso exclusivo.
- La respuesta, o la falta de respuesta, del que vive en ella.
Con esa documentación, la posición negociadora es mucho más sólida, tanto para pactar una compensación como para plantear la salida del proindiviso.
Gastos, IBI y derramas
Todo copropietario tiene derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación de la cosa común, y solo puede librarse de esa obligación quien renuncie a la parte que le pertenece (art. 395 CC).
En la práctica, conviene:
- Guardar todos los justificantes de lo que cada uno ha pagado: IBI, cuotas y derramas de la comunidad, seguros y reparaciones.
- Pedir por escrito a los demás su parte de los gastos.
- Llevar una cuenta clara, que servirá en cualquier acuerdo y en el reparto final del proindiviso.
Muchos conflictos se desbloquean cuando cada uno ve por escrito lo que ha pagado y lo que debería haber pagado.
Decisiones de administración: alquilar por mayoría
Para administrar y disfrutar mejor la cosa común rigen los acuerdos de la mayoría de cuotas. Si no hay mayoría, o el acuerdo es gravemente perjudicial para los interesados, decide el juez, que puede incluso nombrar un administrador (art. 398 CC).
Esto abre una vía práctica: si los copropietarios que suman más de la mitad de las cuotas quieren alquilar la vivienda, pueden adoptar ese acuerdo. Hay que hacerlo bien, por escrito y con una propuesta concreta, y valorar cómo afecta al que vive en ella.
Opciones prácticas
Según el caso, estas son las salidas que solemos proponer:
- Acuerdo de uso con compensación pactada. Quien vive en la casa paga una cantidad mensual a los demás, o asume todos los gastos, durante un plazo determinado.
- Venta a quien vive en la casa. Compra la parte de los demás y se queda la vivienda; es una extinción de condominio, que en la Comunidad de Madrid tributa por AJD al 0,75 % si se cumplen los requisitos (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid).
- Alquiler a un tercero por mayoría de cuotas (art. 398 CC).
- Salida del proindiviso. Si nada de lo anterior funciona, cualquiera puede pedir la división (art. 400 CC). Si el que vive en la casa se niega a todo, lea Mi hermano no quiere vender.
Para elegir con números, le preparamos un Informe de salidas del proindiviso.
Ejemplo orientativo (situación general, no es un caso del despacho). Dos hermanos heredan una casa al 50 %. Uno vive en ella y el otro paga la mitad del IBI y de la comunidad. El segundo propone por escrito tres opciones: que su hermano asuma todos los gastos y le pague una cantidad mensual, que le compre su mitad en un plazo pactado o que se venda la casa. La propuesta, además, sirve como negociación previa si después hay que acudir al juzgado.
Si nos consultan varios copropietarios del mismo inmueble
Cuando varios copropietarios acuden a nosotros, incluido el que vive en la casa, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a una de las partes, conforme a las normas deontológicas de la abogacía.
Preguntas frecuentes
¿Puedo echar a mi hermano de la casa?
Como copropietario, él también tiene derecho a usarla (art. 394 CC). La forma de resolverlo es un acuerdo, una decisión de administración por mayoría (art. 398 CC) o la salida del proindiviso.
¿Tengo que seguir pagando el IBI si no uso la casa?
Todos los copropietarios deben contribuir a los gastos de conservación, salvo que renuncien a su parte (art. 395 CC). Guarde los justificantes de lo que paga.
¿Y si cambia la cerradura?
Entonces ya no es un uso compartido. Documéntelo y consúltenos: la respuesta depende de los hechos concretos.
¿Cuánto cuesta?
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración.
Le decimos qué opción tiene más sentido en su caso
Cuéntenos quién vive en la casa, qué gastos paga cada uno y qué se ha intentado ya.
Antes de decidir, sepa cuánto le queda
Pida su Informe de salidas del proindiviso, con presupuesto cerrado previo.
Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene cada propietario, quién vive en él y desde cuándo, y qué gastos paga cada uno. Si tiene la nota simple, adjúntela.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 394, 395, 398 y 400); art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid; STS 244/2022.