Quiero vender mi parte del inmueble: cuánto vale y qué debe saber del retracto
Puede vender su parte sin pedir permiso a nadie. Pero antes de firmar conviene saber cuánto vale de verdad, cuánto le quedará después de impuestos y qué pueden hacer los demás copropietarios.
Proindivisos › Vender mi parte
Cada vez más personas reciben ofertas por su parte de una casa heredada o compartida: de un hermano, de un vecino o de empresas que compran proindivisos. A veces la oferta llega en el peor momento, cuando la relación familiar está rota y uno solo quiere pasar página.
Vender su parte es una salida legítima de un proindiviso. Pero es también la que con más frecuencia deja dinero sobre la mesa. Esta página le explica cómo decidir con información.
Puede vender sin permiso de los demás
Cada copropietario es pleno propietario de su parte y puede venderla, cederla o hipotecarla (art. 399 CC). No necesita el consentimiento de sus hermanos ni de los demás copropietarios.
Lo que no puede hacer es vender el inmueble entero, ni una parte física concreta, sin el acuerdo de los demás. Lo que vende es una cuota indivisa: un porcentaje del inmueble, con todos los problemas del proindiviso incluidos. Y eso tiene un precio.
Cuánto vale de verdad su cuota
- El valor proporcional. Es la parte del valor total del inmueble que corresponde a su porcentaje: lo que vale su cuota sobre el papel.
- El precio que paga el mercado de cuotas. Quien compra una parte indivisa compra también el conflicto: no puede usar el inmueble libremente y quizá tenga que pleitear para dividirlo. Por eso las ofertas por una cuota suelen estar muy por debajo del valor proporcional.
- Su neto después de impuestos. Usted tributa en el IRPF por la ganancia que obtenga y, en principio, hay plusvalía municipal, porque hay transmisión (art. 104 TRLRHL).
Ejemplo orientativo (situación general, no es un caso del despacho). Una persona tiene un tercio de un piso heredado y recibe una oferta por su parte claramente inferior a su valor proporcional. Antes de aceptar, compara esa cifra con lo que recibiría si se vende el piso entero o si uno de sus hermanos se lo queda compensando a los demás, descontando en cada caso impuestos, gastos y plazos. Con esa comparación delante, puede aceptar, negociar un precio mejor o elegir otra salida.
Segunda opinión sobre una oferta
Si ya tiene una oferta, revisamos por escrito, antes de que firme:
- El precio, frente al valor proporcional y al neto de otras salidas.
- El contrato: arras, plazos, condiciones de pago y qué pasa si los demás ejercen el retracto.
- Los impuestos que pagará usted.
No compramos cuotas ni cobramos de compradores. Nuestra opinión es independiente.
El retracto de los demás copropietarios
Si vende su parte a un extraño, los demás copropietarios pueden retraer: quedarse con la cuota en lugar del comprador, pagando el mismo precio (art. 1522 CC). Si retraen varios, lo hacen a prorrata de su cuota.
El plazo es corto: nueve días desde la inscripción de la venta en el Registro o, si no se inscribe, desde que el retrayente tuvo conocimiento de ella (art. 1524 CC). El Tribunal Supremo ha confirmado que el plazo corre desde la inscripción y que es de caducidad (STS 1465/2025).
El Tribunal Supremo describe el retracto de comuneros como un derecho de adquisición preferente de los copropietarios cuando se vende a extraños la cuota de uno de ellos. Y ha precisado sus límites: no cabe cuando una sentencia firme ya ha disuelto la comunidad y ordenado la subasta (STS 153/2020).
Para usted, como vendedor, esto significa que el comprador puede acabar siendo uno de sus hermanos. El contrato debe preverlo.
Si lo que vende es una herencia sin repartir
Si el inmueble forma parte de una herencia que todavía no se ha repartido, lo que usted vende es su derecho hereditario. En ese caso, los coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador reembolsándole el precio en el plazo de un mes desde que se les haga saber la venta (art. 1067 CC).
Si otro copropietario ha vendido a un extraño
Si es usted quien quiere retraer, actúe enseguida. El retracto se tramita por juicio ordinario (art. 249 LEC) y, antes de demandar, hay que intentar la negociación previa (art. 5 LO 1/2025). La solicitud de negociación suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicarla (art. 7.1 LO 1/2025), pero el plazo es tan corto que no conviene apurarlo.
Si el vendedor es no residente
Si quien vende su cuota no reside en España, el comprador debe retener e ingresar el 3 % del precio a cuenta del impuesto del vendedor (art. 25.2 TRLIRNR). Lo explicamos en Proindivisos con no residentes.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de mis hermanos para vender mi parte?
No (art. 399 CC). Pero ellos pueden retraer en nueve días (art. 1524 CC) o, en una herencia sin repartir, en un mes (art. 1067 CC).
¿Por qué me ofrecen tan poco por mi parte?
Porque quien compra una cuota compra también el proindiviso y, a menudo, un futuro pleito. Por eso conviene comparar la oferta con las demás salidas.
¿Tengo que pagar impuestos si vendo mi parte?
Sí, en principio IRPF por la ganancia y plusvalía municipal. El comprador paga el impuesto de transmisiones.
¿Cuánto cuesta la segunda opinión?
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración.
Pida una segunda opinión sobre su oferta
Adjunte la oferta recibida, si la tiene, y le diremos por escrito si le conviene.
Compare la oferta con las demás salidas
Pida su Informe de salidas del proindiviso, con presupuesto cerrado previo.
Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene usted, de dónde viene el proindiviso y quién le ha hecho la oferta. Adjunte la oferta y la nota simple si las tiene.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 399, 1067, 1522 y 1524); art. 249 LEC; Ley Orgánica 1/2025 (arts. 5 y 7); art. 25 TRLIRNR; art. 104 TRLRHL; STS 1465/2025 y STS 153/2020.