Extinción de condominio en Madrid: impuestos y cómo firmarla bien
Cuando hay acuerdo, es la salida más rápida de un proindiviso. Pero un error en la escritura puede multiplicar los impuestos. Le explicamos cómo hacerlo bien.
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La extinción de condominio es la forma habitual de salir de un proindiviso cuando los copropietarios se ponen de acuerdo: uno se queda el inmueble y compensa a los demás, o se reparten los bienes en lotes. Se firma ante notario, se liquidan los impuestos y se inscribe en el Registro.
Parece sencillo, y lo es si se plantea bien. El problema es que la misma operación puede tributar al 0,75 % o al 6 % en la Comunidad de Madrid según cómo se redacte, y que quien sale puede tener que declarar una ganancia en su IRPF sin saberlo.
Qué es y cuándo conviene
Hay extinción de condominio cuando la comunidad sobre un bien desaparece del todo. Las formas más comunes son dos:
- Adjudicación a uno con compensación. El inmueble es indivisible —un piso, por ejemplo— y uno de los copropietarios se lo queda pagando a los demás el valor de su parte (arts. 404 y 1062 CC, este último aplicable por remisión del art. 406 CC).
- Reparto por lotes. Si hay varios inmuebles, o el bien admite división (por ejemplo, los pisos de un edificio, art. 401 CC), cada uno recibe un lote proporcional a su cuota.
Conviene cuando hay acuerdo y cuando quien se queda el bien tiene liquidez o financiación para compensar a los demás. Si el inmueble procede de una herencia sin repartir, lea antes nuestra página sobre herencias sin repartir: a veces es mejor adjudicar el bien en la propia partición.
AJD y no TPO: los requisitos
- La base es solo la parte que se adquiere, no el valor total del inmueble (STS 1484/2018).
- El valor de referencia del Catastro funciona como mínimo: la base es el valor del bien, que en inmuebles es el valor de referencia salvo que el declarado, el precio o la contraprestación sean mayores (art. 10 TRLITPAJD).
- El tipo en la Comunidad de Madrid es el 0,75 % (art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid). En otras comunidades el tipo es distinto (art. 31.2 TRLITPAJD).
En la práctica, la diferencia es grande: el AJD se calcula solo sobre la parte que adquiere quien se queda el inmueble, al 0,75 % en la Comunidad de Madrid, mientras que si la misma operación se planteara mal y tributara por TPO, el tipo sería el 6 % (art. 28 del Texto Refundido madrileño).
El error de la disolución parcial
El error más caro es la disolución parcial: sale uno de los copropietarios y los demás siguen en proindiviso. Para el Tribunal Supremo eso no es una extinción, sino una transmisión de cuotas, y tributa por TPO (STS 1680/2022). La DGT aplicó ese criterio a tres hermanos de los que dos se quedaban el edificio y compensaban al tercero (consulta V1789-25).
Si son varios y solo uno quiere salir, hay que estudiar alternativas antes de firmar.
Varios inmuebles: reparto por lotes
Si hay varios inmuebles con los mismos titulares y las mismas cuotas, el Tribunal Supremo considera que forman un patrimonio común aunque se adquirieran por títulos distintos, y que su reparto en lotes proporcionales tributa por AJD, no por TPO (STS 719/2024). Si en la misma escritura se hace la división horizontal de un edificio y la extinción, solo se liquida por la extinción (STS 1286/2023).
El IRPF de quien sale
La división de la cosa común no es, en principio, una alteración patrimonial (art. 33.2 LIRPF). Pero el Tribunal Supremo ha establecido que quien recibe la compensación tiene una ganancia patrimonial si el inmueble se ha revalorizado entre su adquisición y la adjudicación (STS 1269/2022). También puede haber una pérdida (TEAR de Cataluña, RG 08/11684/2023).
Si las adjudicaciones respetan las cuotas, se conservan los valores y las fechas de adquisición originales (TEAC, RG 00/02488/2017), algo que importa el día en que se venda el inmueble.
La plusvalía municipal
En la extinción de condominio con adjudicación a uno y compensación inevitable, la Dirección General de Tributos entiende que no se produce el hecho imponible, porque no hay transmisión (art. 104 TRLRHL; DGT V0123-24, en PETETE). Cuando más adelante se venda el inmueble, el periodo de generación se cuenta desde la adquisición originaria.
La hipoteca
Si la vivienda tiene una hipoteca a nombre de todos, quien sale del proindiviso sigue respondiendo ante el banco hasta que este acepte liberarle. Antes de firmar hay que negociar con la entidad la liberación del que sale, la subrogación de quien se queda o una nueva financiación. Una extinción mal coordinada con el banco puede dejar a alguien sin la casa y con la deuda.
Pasos y documentos
- Valoración del inmueble, con el valor de referencia del Catastro y, si hace falta, una tasación.
- Minuta de la escritura, redactada para cumplir los requisitos del AJD y documentar la indivisibilidad.
- Acuerdo con el banco, si hay hipoteca.
- Firma ante notario.
- Autoliquidación del impuesto en la comunidad autónoma.
- Inscripción en el Registro e indicaciones para el IRPF de cada uno.
Si ya firmó y cree que pagó de más, revisamos su caso en ¿Pagó de más en su extinción de condominio?. Si Hacienda revisa la operación, le defendemos desde nuestra área de inspecciones y recursos tributarios.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se paga en Madrid por una extinción de condominio?
Si se cumplen los requisitos, el 0,75 % de AJD sobre el valor de la parte que se adquiere (art. 36 del Texto Refundido madrileño; STS 1484/2018), más notaría y Registro.
¿Tiene que pagar IRPF quien sale?
Puede que sí, si el inmueble se ha revalorizado desde que lo adquirió (STS 1269/2022). Conviene calcularlo antes de firmar.
¿Hay plusvalía municipal?
Según la DGT, no se produce el hecho imponible cuando el exceso es inevitable (V0123-24).
¿Cuánto cobran por prepararla?
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración. Notaría, Registro y tasación van aparte.
Calcule antes de firmar: pida su Informe de salidas
Le decimos cuánto pagará cada uno y cuánto le quedará neto, antes de ir a la notaría.
Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene cada propietario, de dónde viene el proindiviso y si hay hipoteca. Si tiene la nota simple, adjúntela.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Más información en el Informe de salidas del proindiviso. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
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La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 401, 404, 406 y 1062); TRLITPAJD (arts. 7, 10 y 31); art. 33 LIRPF; art. 104 TRLRHL; Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid (arts. 28 y 36); STS de 28/06/1999, STS 1484/2018, STS 1502/2019, STS 1680/2022, STS 1269/2022, STS 1286/2023 y STS 719/2024; TEAC, RG 00/02488/2017; TEAR de Madrid, RG 28/01494/2023; TEAR de Cataluña, RG 08/11684/2023; DGT, consultas V0123-24 y V1789-25 (en PETETE).