Acción de división de la cosa común y subasta en Madrid
Cuando no hay forma de ponerse de acuerdo, el juez puede ordenar la división o la venta del inmueble. Le explicamos el procedimiento, los plazos, los costes y cómo proteger el valor.
Proindivisos › División y subasta
La acción de división de la cosa común es la herramienta que la ley da a cualquier copropietario para salir de un proindiviso cuando los demás no quieren. No es la primera opción —es la más larga y la más cara—, pero su sola existencia cambia la negociación: quien bloquea sabe que, al final, el juez puede ordenar la venta.
Cuándo es la vía adecuada
Cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento (art. 400 CC) y la acción no prescribe (art. 1965 CC). La demanda tiene sentido cuando:
- Se ha intentado una negociación seria y no ha funcionado.
- El otro copropietario no contesta o no hace propuestas.
- La situación genera un perjuicio continuo: gastos que paga solo uno, un inmueble que se deteriora o una deuda que crece.
Si todavía está en la fase de bloqueo, lea antes Mi hermano no quiere vender. Si el inmueble forma parte de una herencia sin repartir, el procedimiento puede ser la división judicial de la herencia; lo explicamos en Herencia sin repartir.
Antes de demandar: la negociación previa obligatoria
Desde el 3 de abril de 2025, para que se admita la demanda hay que haber acudido antes a un medio adecuado de solución de controversias (art. 5 LO 1/2025). Vale una negociación directa entre las partes o entre sus abogados, siempre que verse sobre lo mismo que luego se pide al juez.
Cómo lo hacemos:
- Enviamos una invitación a negociar con una propuesta concreta, por un medio que deje constancia de que la otra parte la ha recibido, en qué fecha y que ha podido acceder a su contenido íntegro (art. 10 LO 1/2025).
- Si no hay respuesta en treinta días naturales, el intento se da por terminado sin acuerdo (art. 10 LO 1/2025).
- Aportamos la documentación con la demanda y describimos en ella el proceso de negociación (arts. 264.4.º y 399.3 LEC). Si falta, la demanda no se admite (art. 403.2 LEC).
Qué procedimiento se sigue
La acción de división no tiene un procedimiento especial. Se tramita por el juicio que corresponda por cuantía: juicio ordinario si supera 15.000 € o no puede calcularse, y juicio verbal si no los supera (arts. 249 y 250 LEC). En la práctica, tratándose de inmuebles, lo habitual es el juicio ordinario.
Qué decide el juez
Si el bien admite división sin quedar inservible, el juez puede ordenar la división material; un edificio, por ejemplo, puede dividirse adjudicando pisos o locales (art. 401 CC). Si el bien es indivisible y los copropietarios no acuerdan adjudicarlo a uno indemnizando a los demás, se vende y se reparte el precio (art. 404 CC).
La división tiene que ser completa: salvo pacto, no caben divisiones parciales ni crear nuevos proindivisos (STS 164/2026). Y que la otra parte del inmueble pertenezca a una herencia yacente no impide la acción (STS 67/2026).
La subasta
Cuando la sentencia ordena la venta, se ejecuta por las reglas de la subasta de inmuebles (arts. 655 y ss. LEC). La subasta tiene un riesgo evidente: puede adjudicar el inmueble por debajo de su valor de mercado. Por eso trabajamos para proteger el valor:
- Proponiendo, incluso con el pleito en marcha, una venta privada a un precio razonable, si todos lo aceptan.
- Valorando si a usted le interesa pujar, como cualquier otro postor.
- Cuidando la tasación y las condiciones de la subasta.
Alternativa: la subasta voluntaria. Existe un expediente de jurisdicción voluntaria para subastar un bien a instancia del propio interesado (arts. 108 a 111 LJV). Es competente el juzgado del lugar donde está el inmueble y hay que aportar la certificación registral de dominio y cargas. Al ser jurisdicción voluntaria, no exige la negociación previa obligatoria (art. 5 LO 1/2025). Analizamos si encaja en su caso.
Costes por fase
Nuestros honorarios se fijan por presupuesto cerrado, adaptado a su caso, después de una primera valoración, y se organizan por hitos: negociación previa, demanda y juicio, y ejecución con subasta y reparto. Procurador, perito y tasación van aparte. Antes de empezar cada fase sabrá qué incluye y cuánto costará.
Impuestos según el desenlace
La factura fiscal depende de cómo termine el procedimiento:
- Si el inmueble se adjudica a uno de los copropietarios, que compensa a los demás, se aplican en principio las reglas de la extinción de condominio: AJD sobre la parte adquirida, al 0,75 % en la Comunidad de Madrid (art. 36 del Texto Refundido madrileño), e IRPF para quien recibe la compensación si hay revalorización (STS 1269/2022).
- Si se vende a un tercero, cada copropietario tributa en su IRPF por la ganancia o la pérdida, y hay plusvalía municipal, porque hay transmisión (art. 104 TRLRHL).
Lo calculamos para cada desenlace antes de demandar, en el Informe de salidas del proindiviso.
Si nos consultan varios copropietarios del mismo inmueble
Cuando varios copropietarios acuden a nosotros, favorecemos la negociación y el acuerdo entre todos. Si no se alcanza un acuerdo, solo podremos representar a una de las partes, conforme a las normas deontológicas de la abogacía.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar sin haber negociado antes?
No. Desde el 3 de abril de 2025, la negociación previa es un requisito para que se admita la demanda (art. 5 LO 1/2025; art. 403.2 LEC).
¿Puede el juez dejar el inmueble a uno de nosotros?
Si el bien es indivisible, el juez ordena la venta salvo que los copropietarios acuerden adjudicarlo a uno indemnizando a los demás (art. 404 CC).
¿Puedo pujar en la subasta?
En principio, sí, como cualquier postor. Lo analizamos según su caso y su capacidad de financiación.
¿Cuánto tarda?
Depende del juzgado y de la actitud de la otra parte. Es la salida más larga, por eso siempre intentamos antes un acuerdo.
Pida una primera valoración y su presupuesto cerrado
Le decimos si su caso está maduro para demandar y cuánto costará cada fase.
Antes de demandar, sepa cuánto le queda
Pida su Informe de salidas del proindiviso, con presupuesto cerrado previo.
Qué contarnos en su correo: dónde está el inmueble, qué porcentaje tiene cada propietario, qué se ha intentado ya para llegar a un acuerdo y si hay hipoteca. Si tiene la nota simple, adjúntela.
También puede llamarnos al 915 63 83 40 o usar el formulario de contacto. Volver a Proindivisos: herencias y copropietarios.
LegalTax · Velázquez 126, 1.º I, 28006 Madrid · informacion@legaltax.es · 915 63 83 40
La información de esta página es general y no sustituye al asesoramiento profesional sobre un caso concreto. La tributación depende de la comunidad autónoma, de la fecha y de cómo se documente la operación. LegalTax no garantiza un resultado determinado en ninguna negociación ni en ningún procedimiento.
Página revisada por Luis Malo de Molina, abogado (ICAM n.º 69.095) y economista. Última revisión: noviembre de 2026.
En qué se basa esta página: Código Civil (arts. 400, 401, 404 y 1965); Ley Orgánica 1/2025 (arts. 5 y 10); Ley de Enjuiciamiento Civil (arts. 249, 250, 264, 399, 403 y 655); Ley de Jurisdicción Voluntaria (arts. 108-111); art. 104 TRLRHL; art. 36 del Texto Refundido de tributos cedidos de la Comunidad de Madrid; STS 164/2026, STS 67/2026 y STS 1269/2022.